Zagospodarowanie przestrzenne kreują gminy

Z Elżbietą Smolińską, starostą pruszkowskim, rozmawia Andrzej S. Rodys

Starostwo pruszkowskie sygnalizuje, że staje się adresatem skarg i protestów mieszkańców, które powinny trafiać gdzie indziej. Tak jest m.in. w przypadkach wielu inwestycji, które nie podobają się okolicznym mieszkańcom. Często spotykamy się z głosami, że starosta nie powinien dopuszczać do powstawania niektórych inwestycji.

Czy starosta, który wydaje pozwolenia na budowę, ma wpływ na to, co się buduje?
Starosta jest organem wydającym tylko pozwolenia na budowę, nie ma tak naprawdę wpływu na to, co się buduje. Sprawdza złożoną przez inwestora dokumentację pod względem zgodności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy i decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Następnie w zależności od tego, czy dokumentacja jest zgodna z tymi dokumentami i prawem budowlanym, wydaje decyzję zezwalającą na budowę lub decyzję odmowną.

A więc istota problemu leży w MPZP…
Tak. Ale te plany tworzą gminy, a nie powiat.

Powiat nie ma żadnego wpływu na powstawanie MPZP?
Opiniujemy i uzgadniamy projekty MPZP i projekty wyżej wymienionych decyzji, ale tylko w odniesieniu do tych działek, które stanowią własność powiatu i w stosunku do dróg powiatowych, które są objęte planem oraz w zakresie gruntów rolnych. W wielu przypadkach zgłaszamy nasze uwagi, które, naszym zdaniem, poprawią czytelność planu. Mamy prawo odmowy uzgodnienia MPZP, ale tylko w ramach naszych kompetencji – wyraźnie zostało to podkreślone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Tworzenie MPZP jest zadaniem samorządu gminnego. Natomiast wydawanie zezwoleń na budowę jest zadaniem starosty, który na swoim terenie reprezentuje administrację państwową najniższego szczebla. Starosta nie kreuje polityki zagospodarowania przestrzennego, ale wyłącznie czuwa nad przestrzeganiem prawa miejscowego, jakim jest MPZP oraz prawa budowlanego przy wydawaniu pozwoleń na budowę. Za kreowanie polityki zagospodarowania przestrzennego odpowiedzialna jest gmina.

Czyli praktycznie nie może być takiej sytuacji, żeby starosta odmówił wydania zezwolenia na budowę w sytuacji, jeśli wszystko jest zgodne z MPZP…
Jeżeli dokumentacja jest zgodna z MPZP i prawem budowlanym, to starosta musi wydać pozwolenie na budowę.

Dlaczego zatem mieszkańcy protestują przeciwko niektórym inwestycjom?
Problem polega na tym, że gminy, sporządzając i uchwalając swoje MPZP, mało dokładnie określają rodzaje inwestycji możliwych na danym terenie. W planie często zawarte są tylko ogólne zapisy, a wszystko, co jest zgodne z ogólnym zapisem, jest dopuszczalne. Inwestor, składając projekt, przedstawia jego założenia, które są zgodne z założeniami MPZP, natomiast docelowy kształt powstającego obiektu może budzić zastrzeżenia mieszkańców. Takie przykłady mamy na ulicach Sadowej i Dolnej w pruszkowskiej dzielnicy Malichy. Tam mieszkańcy protestują przeciwko temu, że zamiast zabudowy szeregowej lub bliźnia czej, powstało blokowisko. Jednak w sytuacji, kiedy budynek spełnia wymogi zabudowy szeregowej, to my nie możemy mieć zastrzeżeń, że architekt tak to zaprojektował, że taką wizję miał projektant czy inwestor. Powstający obiekt może wyglądać  z zewnątrz jak budynek wielorodzinny, natomiast wszystkie wewnętrzne rozwiązania wyraźnie wskazują, że na tę jednolitą bryłę składa się kilka szeregowych obiektów, a więc powstaje zabudowa szeregowa, przedstawiona w ten sposób przez projektanta. Jest to jego wizja zaakceptowana przez inwestora. Jeżeli wszystkie techniczne i planistyczne założenia są zgodne z MPZP i z prawem budowlanym, to muszę wydać pozwolenia na budowę. Dalsze nadzorowanie procesu inwestycyjnego nie należy już do obowiązków starosty, a do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który merytorycznie nie podlega staroście.

Co w takim razie mogą zrobić mieszkańcy, którym w sąsiedztwie wyrasta coś, co ich zdaniem jest niezgodne z MPZP?
Świadomość mieszkańców co do tego, kiedy mogą mieć wpływ na to, co w sąsiedztwie ich nieruchomości ma powstać, jest bardzo ważną sprawą. Ustawodawca w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym zadbał o to, aby projekty MPZP były poddane pod publiczną dyskusję. Obowiązuje wyłożenie projektu planu do publicznego wglądu i zorganizowanie w tym czasie dyskusji publicznej nad przyjętymi w projekcie rozwiązaniami. Mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi na piśmie, które następnie muszą być rozpatrzone w procedurze sporządzania projektu. Mają prawo odwołania się od uchwały rady, jeśli jest ona niezgodna z ich oczekiwaniami. Jednakże wójt, burmistrz czy prezydent nie mają obowiązku ich uwzględnić przy uchwalaniu MPZP. Od uchwały rady gminy zatwierdzającej MPZP mieszkańcy mają prawo odwołania się do wojewody, jeżeli jest ona niezgodna z ich oczekiwaniami.

W związku z tym, to, co powstanie w przyszłości w okolicach ich domu, zależy od aktywności mieszkańców. Gdy gmina wyłoży projekt MPZP do wglądu, każdy zainteresowany powinien pójść i zobaczyć, co gmina planuje na jego nieruchomości i w jej sąsiedztwie.

Skoro mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi do projektu MPZP, to nie może tego zrobić powiat?
Ponieważ tylko opiniuje projekty planów w zakresie własnych kompetencji. Mając jednak wielokrotnie do czynienia z wieloma trudnościami co do interpretacji zapisów planu, dołączamy do tych opinii nasze uwagi, wskazówki i pytania mające na celu uszczegółowienie tych zapisów. Nie są one dla gmin wiążące. Jeśli mamy wydać zezwolenie na budowę na podstawie MPZP, który jest bardzo lakoniczny, to tak naprawdę interpretacja takiego zapisu planu jest bardzo szeroka. Z satysfakcją twierdzę, że gminy, a właściwie projektanci, którzy działają na zlecenie gmin, coraz częściej korzystają z tych naszych uwag. Mam nadzieję, że w związku z tym będzie więcej zadowolonych mieszkańców.